LA INCIDENCIA DE LA "LEY DEL DESAHUCIO EXPRESS" UN AÑO DESPUÉS DE SU ENTRADA EN VIGOR.

En diciembre de 2009 entró en vigor la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, o como fue inmediatamente conocida, la “Ley del Desahucio Express”.

En realidad esta normativa, no hizo sino introducir una serie de modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En un primer momento, la norma fue acogida con expectación, y muchos juristas apreciaron buena voluntad en el texto de la misma. Esta, pretendía otorgar una mayor protección al arrendador frente al arrendatario, sobretodo abordando la problemática del impago de las rentas por parte de este último. Se suponía, que la aplicación de la misma, llevaría aparejada la disminución del número de impagos por parte de los inquilinos y a su vez provocaría un descenso de las garantías necesarias para la consecución de un alquiler, repercutiendo positivamente en ambas partes y relanzando el mercado del alquiler en nuestro país.

Algo más de un año después de la entrada en vigor de la norma, el resultado sin duda no ha sido el esperado. La razón del fracaso, sin entrar a valorar el acierto en el articulado de la ley, apunta principalmente al colapso judicial que sufren la mayoría de los juzgados. Así en la práctica, no se han conseguido el propósito principal, que no era otro que reducir los plazos para poder desahuciar al inquilino moroso.

En la actualidad, en un gran número de juzgados, se consigue celebrar la vista oral en un plazo aceptable, el problema sobreviene cuando nos enfrentamos al lanzamiento, ya que debido a la saturación y falta de medios en los juzgados, estos suelen retrasarse alrededor de los tres meses. Por ello, la mayoría de los expertos coinciden en apuntar que con la situación judicial actual es difícil resolver un desahucio en un periodo inferior a siete meses desde el primer impago por parte del inquilino, con la carga económica que ello supone para el propietario (disminución de la liquidez, gastos de abogado y procurador, etc).

Todo ello ha provocado la creación de algunas medidas destinadas a solventar este problema no resuelto por la mencionada ley. Así, muchos de los nuevos contratos de arrendamiento, incluyen mecanismos destinados a la protección del propietario, el ejemplo más claro que ha proliferado en los últimos tiempos es la contratación de un seguro de arrendamiento, que cubre al propietario en el supuesto de impago de renta o daños a la vivienda por parte del inquilino, así, esta póliza asegura la cantidad de la renta mensual durante el periodo que pueda durar el procedimiento judicial contra el arrendatario moroso.

Otro mecanismo que puede resultar eficaz, es el sometimiento del contrato a arbitraje, así las partes en caso de litigio derivaran la responsabilidad de dirimir la controversia en un árbitro asignado por ambos en el contrato, que será quién emitirá un laudo que ponga fin al problema sin necesidad de acudir a la vía judicial, y por lo tanto ahorrando los costes tanto económicos como temporales que de ella se derivan.

Por ello, y comprobado el número de conflictos que en la actualidad provoca el mercado del alquiler en España, es muy recomendable asesorarse adecuadamente antes de proceder al alquiler de una vivienda, intentando así evitar, los problemas futuros que se puedan derivar.